Van egy házam amit értékesíteni szeretnék, ha u.annyiért adom el mint amennyiért vettem, visszafizetem a fennálló hitelemet, kell adóznom? (tudásbázis kérdés)

INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSÉRE VONATKOZÓ ADÓ, ÉS ILLETÉK SZABÁLYOK

ADÓKÖTELEZETTSÉG

2008.01.01. után az adó:

Az ingatlan értékesítés legfontosabb adózási szabályai

Ingatlan vagy vagyonértéku jog értékesítésbol származó jövedelem után fizetendo adó.

2008. január 1. után a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerzodések esetén változott a jövedelemadó mértéke és számításának módja.

A változásnak két lényeges eleme van, egy kedvezo változás, hogy 15 évrol 5 évre csökkent az adómentesség határa, és egy kedvezotlen változás, hogy a szerzéstol számított 5 éven belüli értékesítés esetén meg kell az adót általában fizetni akkor is, ha a jövedelmet magunk, vagy egyenes ági leszármazottunk részére történo lakásvásárlásra fordítjuk.

Az adó mértéke a jövedelem 25%-a továbbra sem kell összevonni egyéb jövedelmekkel.

Tehát az adó alapja továbbra sem az eladási ár, hanem a jövedelem más szóval a nyereség, tehát a jövedelmet úgy kell kiszámítani, hogy az eladási árból le kell vonni eloször a vételárat, majd a szerzéssel és értékesítéssel összefüggo kiadásokat ( illeték, ügyvédi költség, közvetítési díj), és a számlákkal igazolható értéknövelo beruházásokat.

Az értékesítésbol származó jövedelem 100%-ban adóköteles a megszerzés évében és az azt követo naptári évben történo értékesítés esetén

A szerzést követo második naptári évben történo értékesítés esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.

A szerzést követo harmadik naptári évben történo értékesítés esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.

A szerzést követo negyedik naptári évben történo értékesítés esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.

A szerzést követo ötödik naptári évben történo értékesítés esetén nem kell jövedelemadót fizetni.

Adóelengedés, mérséklés méltányosságból.

Az adó kérelemre elengedheto vagy mérsékelheto az adófizetésre kötelezett jövedelmi, vagyoni vagy szociális helyzete miatt, különösen akkor, ha az ingatlan átruházásából származó jövedelmet maga vagy egyenes ági leszármazottja jelenlegi vagy volt házastársa, vele egy háztartásban élo élettársa részére történo lakásvásárlásra fordította.

Jövedelem felhasználása:

Nem kell megfizetni vagy vissza lehet igényelni a jövedelemadót, ha azt a magánszemély az átruházás évében vagy azt követo két éven belül közeli hozzátartozója élettársa részére Magyarországon, vagy az EGT bármely tagállamában idosek otthonába, vagy ápolási otthonban helyet vásárol.

Lakásvásárlási kedvezmény visszafizetése.

Ha magánszemély a 2008. január 1 elott vásárolt lakást és ott a jövedelemadó fizetésnél lakásszerzési kedvezményt vett igénybe, és azt a lakást a kedvezmény igénybevételét követo 5 naptári éven belül eladja, a jövedelem számításnál hozzá kell adnia azt az összeget, amit ilyen címen nem fizetett meg vagy visszaigényelt.

2008.01.01.-elõtt az adó:

ADÓKÖTELEZETTSÉG INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE ESETÉN

Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem ( bevétel )után a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót kell fizetniük. Az átruházásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. Az adó mértéke ebben az esetben 20 százalék. Az adót a magánszemélynek az adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Az ingatlan értékesítésbõl származó bevételnek az errõl szóló szerzõdésben (okiratban, bírósági, hatósági határozatban) rögzített teljes összeget kell tekinteni.

Az ingatlan értékesítésébõl származó jövedelem kiszámításánál tehát a bevételbõl kell kiindulni, csökkentve következõ levonható ( számlákkal igazolt ) költségekkel:

1, megszerzésre fordított összeget és az ehhez kapcsolódó kiadásokat,

2, az értéknövelõ beruházásokat,

3, az átruházással kapcsolatos kiadásokat.

Ha az ingatlan értékesítésébõl származó jövedelem a szerzést követõ 5. év után keletkezik, akkor a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az értékesítés:

ha a 6. évben történik, a számított összeg 10%-ával,

ha a 7. évben történik, a számított összeg 20%-áva

ha a 8. évben történik, a számított összeg 30%-ával,

ha a 9. évben történik, a számított összeg 40%-ával,

ha a 10. évben történik, a számított összeg 50%-ával,

ha a 11. évben történik, a számított összeg 60%-ával,

ha a 12. évben történik, a számított összeg 70%-ával,

ha a 13. évben történik, a számított összeg 80%-ával,

ha a 14. évben történik, a számított összeg 90%-ával,

ha a 15. évben, vagy késobb történik, a számított összeg 100%-ával.

Ingatlan, vagyoni értékû jog átruházása esetén az átruházásból származó - fentiek szerint kiszámított - jövedelem után kell a már említett 20 százalék adót megfizetni.

Lakáscélú felhasználás esetén lakásszerzési kedvezményt lehet érvényesíteni (a kedvezmény a befizetett adóból visszajár, illetve nem kell azt megfizetni).

Az adókedvezmény az átruházásból származó jövedelemnek azon része után jár, amelyet az átruházó saját maga vagy hozzátartozója (házastársa, volt házastársa, egyenes ágbeli rokona) részére lakáscélú felhasználásra fordított. További feltétel, hogy a lakáscélú felhasználás a jövedelem megszerzésének (az átruházásnak) az idõpontját megelõzõ 6 hónapon, és az azt követõ 48 hónapon belül történjen.

Lakáscélú felhasználásnak minõsül belföldön a lakás használati-, haszonélvezeti jogának, valamint a lakásbérleti jognak a megvásárlása is. Lakótelek vásárlása csak akkor tekinthetõ lakáscélú felhasználásnak, ha azon a magánszemély az elõzõekben említett idõszakban lakást épít. A magánszemély kérelmére az adóhatóság a hat hónapot legfeljebb tizenkét hónapra, a 48 hónapot legfeljebb 60 hónapra módosíthatja.

ILLETÉKKÖTELEZETTSÉG

INGATLANNAL KAPCSOLATOS ILLETÉKKÖTELEZETTSÉGEK:

1, Öröklési, ajándékozási illeték

2, Visztehes vagyonátruházási illeték

Az illetéktörvény minden év elején változik. Az új 2003.január elsejével életbe lépett ingatlanokkkal kapcsolatos módosításokat már tartalmazza össtefoglalásunk. Minden a földhivatalokba 2003.01.01. után került szerzõdés illetéke az új illetéktörvény alapján kerül kiszabásra, még akkor is ha a szerzõdés 2002, vagy 2001évben keletkezett.

1./a, Öröklési illeték:

Ingatlan öröklése esetén az illetéket az ingatlan tiszta értéke után kell megfizetni. Az illetéket kiszabás alapján az örökös fizeti meg pénzben.

Az illeték általános mértéke öröklés esetén:

I.-es Csoport: Az örökhagyó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá) 11% 18 millió forint értékhatárig, továbbá a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 15%, 35 millió forint feletti rész után 21%

II.-es Csoport: Az örökhagyó1, csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére 15% 18 millió forint értékhatárig, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 21%, 35 millió forint feletti rész után 30%

III.-as Csoport: Minden más örökös terhére 21% 18 millió forint értékhatárig, továbbá a a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 30%, 35 millió forint feletti rész után 40%

Az illeték lakástulajdon öröklése esetén:

I.-es Csoport: Az örökhagyó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá) 2.5% 18 milliós értékhatárig, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 6%, 35 millió forint feletti rész után 11%

II.-es Csoport: Az örökhagyó 1,-es csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére 6 % 18 milliós értékhatárig, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 8%, 35 millió forint feletti rész után 15%

III.-as Csoport: Minden más örökös terhére 8 % 18 milliós értékhatárig, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 12%, 35 millió forint feletti rész után 21%

1./b, Ajándékozási illeték:

Az illeték általános mértéke:

I. -es Csoport: Az ajándékozó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá)11% 18 millió forint értékhatárig, továbbá a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 18%, 35 millió forint feletti rész után 21%

II.-es Csoport Az örökhagyó/ajándékozó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére 15% 18 millió forint értékhatárig, továbbá a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 21%, 35 millió forint feletti rész után 30%

III.-as Csoport: Minden más örökös/megajándékozott terhére 21% 18 millió forint értékhatárig, továbbá a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 30%, 35 millió forint feletti rész után 40%

Az illeték lakástulajdon ajándékozása esetén:

I. -es Csoport: Az ajándékozó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá)5 % 18 millió forint értékhatárig, továbbá a a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 8%, 35 millió forint feletti rész után 12%

II.-es Csoport Az örökhagyó/ajándékozó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére 8 % 18 millió forint értékhatárig, továbbá a a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 10%, 35 millió forint feletti rész után 16%

III.-as Csoport: Minden más örökös/megajándékozott terhére 10 % 18 millió forint értékhatárig, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 21%, 35 millió forint feletti rész után 30%

Mentes az öröklési/ajándékozási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése/ajándékozása, ha az örökös/megajándékozott az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít. Lakóházépítési szándékáról az örökös/megajándékozott legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az illetékhivatalnál. Ha a lakóház felépítését - legkésőbb a határidő elteltét követő 15 napon belül - használatbavételi engedéllyel igazolják, az illetékhivatal a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli.

Mentes az öröklési illeték alól az örökös tulajdonszerzése, ha a termőföldre, illetőleg annak tulajdoni hányadára az örököstársak által - akár az örökhagyó életében, akár a hagyaték megnyílta után - tett nyilatkozat alapján ingyenesen szerez tulajdonjogot.

Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának öröklése/ajándékozása esetén az egyébként járó illeték felét kell megfizetni, ha pedig az örökös a családi mezőgazdasági vállalkozásokról szóló törvény alkalmazásában családi mezőgazdasági vállalkozó, akkor egynegyedét kell megfizetni. Ez utóbbi kedvezményre való jogosultságról a vagyonszerzőnek a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.

2, Visszterhes vagyonátruházási illeték :

Az ingatlannak vissz teher melletti, továbbá tartási, életjáradéki, öröklési szerződéssel, elbirtoklás útján való megszerzése esetén visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Az illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell kiszabás alapján pénzzel megfizetni. Az illeték mértéke (lakás kivételével) 10 %. Üdülõ ingatlan, és építési telek vagyonátruházási illetéke is a forgalmi érték: 10%-a.

Lakástulajdon szerzése estén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként 4 millió forintig 2 %, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%. Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6% illetéket kell fizetni. Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz lakásépítési kedvezményben részesül, ennek összegét - bizonyos kivételekkel - a forgalmi értékből le kell vonni. Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.

Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevõ a másik lakástulajdonát a vásárlást megelõzõ vagy azt követõ éven belül eladja, akkor az illeték alapja a vásárolt és eladott lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete. A negatív különbözet is illetékalap!

A vagyonszerzési illetéke e fontos csoportját képezõ illetékek hatóköre nem csupán az ellenérték fejében, tehát visszterhesen szerzett vagyontárgyakra terjed ki. Az Itv. szerint a vissz teher melletti szerzésen ( adásvétel, csere, tartási és életjáradéki szerzõdés, öröklési szerzõdés ) túl az öröklési és ajándékozási illeték alá nem esõ, más módón történõ ( elbirtoklás, hatósági határozat, bírói ítélet ) vagyonszerzés is visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik.

Azonban építési telek tulajdonjogának megszerzése esetén mentesül az illeték megfizetése alól az a személy, aki megvásárolt telken a szerzéstõl számított 4 éven belül lakóházat épít, illetve az arról szóló okiratot ( Lakhatási engedély ) bemutatja az illetékhivatalnak.

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a közös gazdálkodás céljára, a tag által szolgáltatott ingatlanapport megszerzése.

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a kisajátított vagy bányakárt szenvedett ingatlanért kapott csereingatlan szerzése, vagy a kártalanítási összegből rá eső rész erejéig a kártalanítottnak az ingatlanvásárlása, ideértve az ilyen ingatlanra vonatkozó más személyt megillető jog megszűnéséért kapott kártalanítási összegből azonos jog megszerzését is. Ha a csereingatlan a kisajátítottnál értékesebb, vagy ha a megszerzett ingatlan forgalmi értéke a kártalanítási összeget, illetőleg ennek a vevőre eső arányos részét meghaladja, az illetékmentesség a többletre nem terjed ki.

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület (pl. kollégium, laktanya) átalakításával létesített - 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása.

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra megvásárolt ingatlan vételárából történő ingatlanvásárlás, ideértve az ilyen ingatlanra vonatkozó más személyt megillető jog megszűnéséért a vételárból történő azonos jog vásárlását is. A vevő a kisajátítási eljárás lefolytatására jogosult szerv nyilatkozatával köteles igazolni, hogy helye lett volna kisajátításnak arra a célra, amelynek megvalósítása érdekében az ingatlant tőle megvásárolták.

Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának visszterhes vagyonátruházási illeték alá eső megszerzése esetén, az egyébként járó illeték egynegyedét kell megfizetni.

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja: a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke: Természetesen ha az ingatlant vagyonértékû joggal terhelten ruházzák át, az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket csökkenti a vagyonértékû jog értéke.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke tehát: 10 %.

Ez alól a szabály alól két esetben tesz kivételt a törvény:

1, a lakástulajdon szerzés esetében,

2, a gépjármû tulajdonjogának megszerzése vonatkozásában.

Lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó jogok visszterhes vagyonátruházási illeték alakulása néhány speciális esetben:

Lakástulajdonok cseréje esetén az illetékalap az elcserélt ingatlanok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének a különbözete. Többes csere esetén az ügyletben részt vevõ legmagasabb és legalacsonyabb forgalmi értékû lakástulajdon értékkülönbözetét kell -az illeték alapjának tekinteni.

Ha a csereügyletben szereplõ ingatlanok között lakásnak nem minõsülõ, más rendeltetésû ingatlan is szerepel, mindegyik fél az általa megszerzett ingatlan után fizeti az illetéket.

- A lakáscseréhez hasonló szabályok vonatkoznak az. un. Cserét pótló vételre. Lényegét tekintve a lakástulajdonnak olyan adásvételérõl van itt szó, amikor a vevõ a lakás vásárlást megelõzõ vagy azt követõ egy éven belül a másik lakástulajdonát eladja. Ez esetben az illetékalapját a megvásárolt és az eladott lakás forgalmi értéke közötti különbözet képezi. Itt ismételten hangsúlyozzuk, hogy a negatív különbözet is illetékalap!

Az 1999. január 1-vel életbelépett jogszabály módosítás azonban korlátozza ezt a kedvezményt. Csak akkor alkalmazható, ha a magánszemély tulajdonában csak egy lakástulajdon van. További megkötés, hogy a vásárlás idopontjától számított 5 éven belül ez a kedvezmény nem veheto igénybe.

- Ingatlan tulajdonjogának cégjegyzék ill. vállalkozói igazolvány alapján a fotevékenysége alapján ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozó, amennyiben nyilatkozik, hogy az ingatlant tovább eladási céllal vásárolta, a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték után 2 %-os illetéket fizet . Szintén az 1999. január 1-tol életbelépett jogszabály módosítás következtében azonban ha az értékesítés 2 éven belül nem történik meg / 15 napon belül nem igazolja / az egyébként fizetendo és á korábban megállapított illeték közötti különbözet kétszeresét kell megfizetnie a vállalkozónak.

( A fotevékenységet a 17 jegyu statisztikai jelzoszám 9-12 számjegyei mutatják )

- Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal elso lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendo illeték 50 %-ig terjedo, de legfeljebb 40.000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Résztulajdon megszerzése esetén azonban a kedvezmény a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékben illeti csak meg az ingatlanszerzot.

Lakástulajdonnak állami, helyi önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti joga megszerzése ellenében történo átruházása esetén az illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50 %-a.

Számolj az értékcsökkenéssel is!

Felújított lakásról van szó?